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代来临!深圳共享办公崛起

时间:2018/1/13 18:38:46   作者:管理员   来源:http://www.chshunhong.com   阅读:357   评论:0
内容摘要:  新建商品房成交量较上年萎缩近四成、一手高端住宅成交量同比降近五成,全年房价波澜不惊;而同时租赁市场快速成长,政府、银行、开发商、股份公司等纷纷进军其中。  在经历了“房住不炒”“租售并举”的政策调整后,2017年的深圳房市相比之前的火爆,沉寂了许多,但也不无亮点,保障房大规模...

  新建商品房成交量较上年萎缩近四成、一手高端住宅成交量同比降近五成,全年房价波澜不惊;而同时租赁市场快速成长,政府、银行、开发商、股份公司等纷纷进军其中。

  在经历了“房住不炒”“租售并举”的政策调整后,2017年的深圳房市相比之前的火爆,沉寂了许多,但也不无亮点,保障房大规模开建,特别是租赁住房市场的快速发展,或开启“白银时代”深圳房地产新的风向标。

  新的一年,租赁市场将迎来历史性的发展机遇。深圳中原总经理郑叔伦认为,2017年市场进入新常态,2018年市场将基本延续2017年政策,围绕“房住不炒”基调,有针对性地小修补,建立长效调控机制。2018年市场整体成交量将依然处于低位,而价格保持稳定。公寓、豪宅依然是2018年市场的亮点。商办物业将活跃起来,市场投资者在政策引导下,将逐渐意识到商办物业的价值。长租市场也会延续今年的火爆,各方为响应政府号召积极抢占市场先机,政策力度与市场投入将继续加大。

  中原地产研究中心数据显示,2017年土地市场表现平平,全市成功出让42宗土地,占地面积106.7万平方米,成交金额754.9亿元。而2016年成功出让57宗土地,面积223.1万平方米,金额1018.9亿元。

  成交结构上,2017年仅一例住宅用地出让。该地块位于龙华民治,由深圳市人才安居集团拍得,需70年自持,未来将用于发展租赁市场。

  2017年工业用地和商办用地为主要成交用地,全年一共成交98.8万平方米,占比超过九成。其中商业用地总成交60.9万平方米,占比超过五成。工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地,并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地,后海中心区。

  南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域,2017全年集中成交7宗土地,面积约15.5万平方米,出让金额合计近227亿元,是年内土地出让最多、出让金额最高的区域,可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。

  2017年一手住宅供应套数及成交套数、供应面积及成交面积均为10年来最低。数据显示,该年供应326.6万平方米,成交259.3万平方米,批售33707套,成交25820套。

  2017年一手住宅成交均价持续平稳下调,为54445元/平方米。月均成交2152套,仅12月成交量超过3000套,而2016年月均成交4000多套。

  除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外,罗湖、南山、盐田,宝安和龙华五区均价上涨,其中龙华区均价53310元/平方米,同比上升27%,涨幅最高;龙岗区均价最低,为36694元/平方米。而龙岗区成交套数最多,达到11597套,占全市成交套数的45%。片区方面,龙岗中心城从2013年到2015年的成交面积占比持续占据榜首。2017年刚需主力户型60—90平方米成交占比保持在六成以上。

  数据显示,2016年十月深圳限购新政之前开盘销售率基本处于60%以上,2017年一手住宅整体开盘销售率约为25.2%,只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%,多数楼盘开盘销售率在40%以下。

  过去一年,楼盘方面,壹成中心花园以1475套成交量位居新房住宅年度成交量榜首,而华润深圳湾悦府以80.47亿元成交金额位居住宅项目成交金额榜首。鸿荣源集团凭借壹成中心和壹方中心等项目蝉联新房住宅成交金额开发商榜首,成交金额达到162.2亿元。

  截至12月底,深圳全市新房住宅存量为338.6万平方米,环比11月上升7.55%。按照过去半年平均成交量计算,去化周期为13.19个月。2017新房住宅存量整体减少,但是由于成交量更大幅度的减少,所以去化所需时间相对增加。

  2017年全市二手住宅共成交63578套,面积约538.6万平方米,较2016年分别下降33.7%和32.8%。二手成交均价56868元/平方米,较2016年增长3.5%。涨幅最大的区域为福田区。

  受到2016年10月新政以及春节假期的影响,2017年前两月成交量跌至历史低谷,而随着政策预期消化,且深圳市场无重大政策出台的情况下,市场成交开始回升并逐渐保持稳定。

  2017年250万元总价依旧为分水岭,全市250万—500万元成交占比超五成,2017年成交增长最大的为350万-500万元区间。市场成交主体依旧以2—3房为主,占比达到68%,比去年增长3%。

  深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间,占比超过86%;其中26—35岁占比近57%,即80后成交占比超五成,80后现阶段购房需求最高、资本积累也较为充足。

  2017年深圳租赁市场表现亮眼,租金总体呈现持续回升的走势,长租市场受到政策推动,表现火爆,市场租赁用地供给显著增加,长租公司、发展商、银行、政府等纷纷进入长租市场,抢占市场先机。

  与往年的租赁市场呈现的周期性有所不同的是,今年租金整体走势总体呈现平稳上升的趋势。以往在年初和春季招聘的租赁高峰期,租金会有所增长,其他时间则会回落;而今年租赁市场,租赁相对低迷时期,租金依然保持较高水平。这与深圳人口流入而租赁供给增长缓慢以及房价保持上涨态势有关。

  分析发现,虽然租金在稳步上涨,但是租金回报率却一直处于低位徘徊。究其原因在于深圳租赁市场的租金上涨幅度跟不上房价的上涨幅度。

  2016年深圳市场租金全年呈现下滑走势,截至当年12月市场租金只有68元/平方米∙月。而2017年全年租赁市场呈现租金持续上升回暖的趋势,截至当年11月,租金为73元/平方米∙月,上涨7.6%。2017年福田和南山租金领涨全市,租金皆为101元/平方米∙月。

  在“房住不炒”基本基调下,预计2018年长租市场依旧保持火热,市场资金将继续向长租市场倾斜,租赁市场可供租赁数量有望显著增加,但是受供需影响,租金有望继续维持高位。

  2017年深圳豪宅供应量为52万平方米,同比大幅下降41%。随着供应的下滑,豪宅的成交量随之减少,同比下跌32%,共成交70万平方米,高于全年供应量,呈现出供不应求局面。均价方面,持续上涨至9.95万元/平方米,同比上升12%。分区域来看,2017全年仅南山和福田有豪宅供应。

  虽然受政策影响,今年豪宅供应骤降,但成交价格依然保持了上涨趋势,由于政策对项目备案均价的限制,对豪宅取得预售产生较大阻力。豪宅未来市场需求会增加,但供应承压。

  本年度大宗租赁成交比去年有所上升。受金融与科技业有力带动,深圳整体办公楼市场大环境向好,高端联合办公品牌与泛金融行业成为增速亮点。深圳对于办公楼的需求一直处于稳定吸纳的状态。

  仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出,主力需求如泛金融、科技、专业服务在未来经济持续发展的前提下,对于办公楼升级扩张需求将增加。值得留意的是,在深圳整体活跃的创业气氛带动下,高端联合办公品牌将逐渐加大进驻甲级办公楼的步伐,成为新的需求亮点。

  目前深圳市场排名前三联合办公品牌为思微、原点、优客工场,都是本土品牌,多面向初创型科技企业为主,而国外wework、spaces大品牌等也将进入深圳市场,这些品牌瞄准高端联合办公市场,意在升级、净化高端业态。

  作为深圳本土崛起的最大联合办公品牌,思微联合创始人端木杨介绍,思微团队以“85后”深二代海归为主,2017年,除了个别空间扩张,主要是梳理、沉淀、积累,2018年会有进一步扩张。

  供求方面,甲级写字楼尽管需求维持良好的预期,但明年也将迎来新的供应高峰(逾150万平方米),将继续推高空置率,使得租户议价能力加强,导致整体租金水平受压。但是由于核心地段的优质供应仍然稀缺,仲量联行预期这些业主仍保持稳定租金的策略。

  深圳中原研究中心统计,2017年是深圳楼市有史以来商务公寓市场供应量最大的一年,供应面积为134万平方米,较去年上升11.8%。随着供应的提升,不限购不限贷的公寓的成交量也随之上升。2017年深圳商务公寓成交13973套,成交面积98万平方米,同比上升58.3%。这一年,商务公寓的价格创历史新高,均价达到62120元/平方米,同比增长17.8%。

  2017年商务公寓的供应和成交主力仍为南山与龙岗两区。南山占全市成交的41.6%。深湾汇云中心项目的入市使得南山区的商务公寓成交均价达全市最高水平,为86842元/平方米,而成交套数最多的为宝安的峰荟时代科技中心。

  该年度公寓成交总价集中在100万—300万元之间,占比达45%;45—60平方米的公寓户型最受追捧,占比为28%。

  随着政府不断出台发展“长租公寓”的政策,预计未来有更多的机构会对公寓产品感兴趣。未来一段时间,预计低总价小面积物业仍会是市场成交主力,同时高端公寓类型豪宅产品也会受到市场的欢迎。

  中原地产数据透露,2017年深圳市购物中心供应量较2016年激增189%,新增购物中心面积192.1万平方米,超过15个。其中龙岗、宝安新增面积占比均超过20%,传统商业中心区域福田、南山分别占比18%、17%。

  这一年,既有华润万象天地与壹方城等旗舰项目,也有凯德深圳首个项目来福士广场、佐阾虹湾购物中心等区域商城,大鹏新区、坪山新区都也有了自己的首个商业综合体,深圳坪山益田假日世界与大鹏佳兆业广场相继开业。

  一度有观点认为,深圳市中心商业设施已经相对饱和,购物中心存量时代已经到来。据初步统计,在2017年前,深圳约有700万平方米购物中心面积。

  但实际情况则是,一方面,随着城市更新、东进西移的不断落实,度多中心的城市格局逐渐形成,各区逐步形成了自己的核心商圈。

  另一方面,仲量联行深圳零售地产部总监许斌分析,新零售崛起,新商业模式刺激实体零售需求。“千禧一代”逐渐成为主力消费群体,其对于网络消费的便捷性和实体消费的体验感同样看重,从而催生了零售商对于商业模式的新探索,为消费者提供高品质的产品和服务、数字化平台、融合线上线下全渠道的购物体验。其中,以盒马鲜生和超级物种为代表的新零售在2017年如雨后春笋般在深圳迅速扩张,受到新购物中心的青睐。

  不过总体而言,整体优质购物中心方面,从地域上看,市区需求平稳,不少租户愿意竞价进入CBD区域的项目。本年度全市优质零售物业吸纳表现优异,而具有成熟商业氛围和稳定消费客群的CBD区域更是受到零售商的青睐,并愿意为此支付租金溢价。

  与此同时,市郊新开业项目表现同样亮眼。市郊今年开业的购物中心招商情况良好,个别项目开业即能够实现满租。但零售商对于市郊零售空间的问询仍大多集中在商圈相对成熟、人口聚集、交通便利的购物中心,而对于那些位于居住人口相对较少、基建配套有待完善的新兴商圈的购物中心的开店意愿比较保守。

  仲量联行分析发现,下半年开业的万象天地和壹方城以超大的体量不断刷新深圳优质零售物业纪录。虽然有大量新项目开业,但预租赁良好,加上市郊一些位于新兴商圈空置率较高的项目引入中端和大众品牌填补空位,空置率出现大幅下降。所以,全市空置率同比下跌1个百分点至4%。

  不过,租金表现稳定,可售优质项目仍然稀缺。许斌介绍,纵观全年,全市首层租金维持近几年的稳定水平,同比上涨3%,主要租金增长来源于市区成熟商圈的购物中心,而市郊项目倾向于用优惠的租金策略吸引更多优质零售商进驻,所以租金增长缓慢。市场上可售优质项目仍然稀缺,但业主普遍对资本值心理预期较高,投资者保持谨慎观望态度。

  对于未来,深圳人口流入将持续惠及优质零售物业,许斌预计整体租赁需求将保持基本稳定。一方面市区成熟商圈仍然是零售商的首选,将持续吸引品牌进驻。另一方面,在现有存量市场可租赁空间有限的情况下,品牌扩张将更加关注新开业项目,因此预计2018年新增供应的预租赁情况较乐观,从而推高全市净吸纳量。此外,线上零售商在线下开店,或成为新的租赁需求主体,业主也欢迎该类业态成为新的次主力店。

  “一般人均商业面积一平方米以上会趋向饱和,现在深圳人均量还差得很远。”许斌认为,新零售背后意在吸引消费者来体验环境,对品牌有直接感知。而“千禧一代”消费者不满足于电脑前,更满足于在自己线下建立属于自身的圈层。


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